Mutuo: Cos’è, Come Funziona e Come Scegliere il Migliore nel 2026

Acquistare casa, ristrutturare un immobile o sostituire un finanziamento ipotecario esistente: il mutuo è lo strumento finanziario di riferimento per realizzare questi obiettivi. Si tratta del finanziamento a lungo termine più importante che la maggior parte delle famiglie italiane contrarrà nel corso della propria vita.

In questa guida completa e aggiornata al 2026 analizziamo tutto ciò che serve sapere sul mutuo: dalle diverse tipologie disponibili (prima casa, surroga, ristrutturazione, 100%) alla scelta tra tasso fisso e variabile, dai requisiti richiesti alle agevolazioni fiscali, fino alla simulazione della rata.

Cos’è un Mutuo e Come Funziona

Il mutuo è un contratto di finanziamento con cui un istituto di credito (la banca) concede a un soggetto (il mutuatario) una somma di denaro, che quest’ultimo si impegna a restituire nel tempo attraverso il pagamento di rate periodiche comprensive di quota capitale e quota interessi. A garanzia del finanziamento, viene iscritta un’ipoteca sull’immobile acquistato o già posseduto.

Le caratteristiche principali di un mutuo sono:

• Importo: generalmente compreso tra il 50% e l’80% del valore dell’immobile (LTV — Loan to Value), con possibilità di arrivare al 100% in casi specifici
• Durata: variabile da 10 a 30 anni (in alcuni casi fino a 40 anni)
• Tasso di interesse: fisso, variabile o misto, a seconda della tipologia scelta
• Garanzia ipotecaria sull’immobile acquistato o posseduto
• Perizia immobiliare: obbligatoria, effettuata da un tecnico incaricato dalla banca per verificare il valore dell’immobile
• Atto notarile: necessario per la stipula del contratto e l’iscrizione dell’ipoteca

Tipologie di Mutuo: Quale Scegliere

Il mercato offre diverse tipologie di mutuo, ciascuna pensata per una specifica esigenza. Conoscere le caratteristiche di ognuna è il primo passo per fare una scelta consapevole.

Mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è il finanziamento dedicato all’acquisto della prima abitazione. Rappresenta la tipologia più diffusa e gode di condizioni fiscali agevolate: imposta sostitutiva ridotta allo 0,25% (contro il 2% dei secondi immobili) e detrazione degli interessi passivi al 19%. Per i giovani under 36, il Fondo di Garanzia Consap offre una garanzia statale che facilita l’accesso al mutuo fino al 100% del valore dell’immobile.

Surroga del mutuo (portabilità)

La surroga del mutuo consente di trasferire il proprio finanziamento ipotecario da una banca a un’altra, senza costi aggiuntivi a carico del mutuatario, per ottenere condizioni migliori (tasso più basso, durata diversa). È un diritto sancito dalla Legge Bersani (Legge 40/2007).

Mutuo ristrutturazione

Il mutuo per ristrutturazione è dedicato a chi intende realizzare lavori di ristrutturazione, ampliamento o riqualificazione energetica di un immobile già di proprietà. Consente di finanziare importi elevati con rate distribuite su molti anni, risultando spesso più conveniente di un prestito personale per lavori di grande entità.

Mutuo 100%

Il mutuo al 100% finanzia l’intero valore dell’immobile, senza richiedere un anticipo da parte dell’acquirente. È accessibile principalmente ai giovani under 36 tramite il Fondo di Garanzia Consap, che copre fino al 80% del finanziamento, e a chi può offrire garanzie aggiuntive.

Mutuo liquidità

Il mutuo liquidità consente di ottenere una somma di denaro offrendo in garanzia un immobile già di proprietà, senza necessità di acquistarne uno nuovo. È utile per chi ha esigenze finanziarie importanti e dispone di un patrimonio immobiliare.

Tasso Fisso, Variabile o Misto: Come Scegliere

La scelta del tasso di interesse è una delle decisioni più importanti nella sottoscrizione di un mutuo. Ciascuna tipologia ha vantaggi e svantaggi che dipendono dalla situazione personale e dallo scenario macroeconomico.

Tasso fisso

Con il tasso fisso, la rata rimane identica per tutta la durata del mutuo. Il tasso viene stabilito al momento della stipula e non subisce variazioni legate all’andamento dei mercati finanziari. È la scelta ideale per chi desidera la massima certezza sulla spesa mensile e vuole proteggersi da eventuali rialzi dei tassi.

Tasso variabile

Il tasso variabile è legato all’andamento dell’Euribor, a cui si aggiunge lo spread applicato dalla banca. Comporta inizialmente un costo inferiore rispetto al fisso, ma espone al rischio di aumento della rata in caso di rialzo dei tassi di mercato. È adatto a chi può sopportare una certa variabilità nella rata mensile e prevede un calo dei tassi nel medio-lungo periodo.

Tasso misto

Il tasso misto offre la possibilità di passare dal fisso al variabile (o viceversa) a scadenze predeterminate, offrendo una certa flessibilità nella gestione del finanziamento.

I tassi del mutuo nel 2026: il quadro attuale

I tassi dei mutui sono influenzati dalle decisioni della Banca Centrale Europea (BCE) e dall’andamento dell’Euribor. Nel 2026, a seguito del ciclo di ribasso dei tassi avviato dalla BCE, le condizioni di mercato si sono progressivamente allentate rispetto ai picchi del 2023-2024. Per conoscere le condizioni attuali, contatta i nostri consulenti per una simulazione personalizzata e gratuita.

Requisiti per Ottenere un Mutuo

Ottenere un mutuo richiede il soddisfacimento di diversi requisiti, che la banca valuterà attentamente prima di procedere alla delibera.

Requisiti del richiedente

I requisiti personali includono la residenza o la cittadinanza in Italia (o in un Paese dell’Unione Europea), un’età compresa tra 18 e 75-80 anni (la somma tra l’età del richiedente e la durata del mutuo non deve generalmente superare 80-85 anni), un reddito stabile e dimostrabile (stipendio da dipendente a tempo indeterminato, pensione o reddito da lavoro autonomo con storico documentato) e una storia creditizia positiva.

Requisiti dell’immobile

L’immobile oggetto del mutuo deve essere conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, libero da ipoteche preesistenti (o con ipoteche estinguibili al momento del rogito), adeguatamente assicurato (assicurazione incendio e scoppio obbligatoria) e con un valore di mercato adeguato al finanziamento richiesto, verificato tramite perizia.

Documentazione necessaria

La documentazione per la richiesta di un mutuo comprende generalmente il documento d’identità e il codice fiscale, le ultime buste paga o il cedolino pensione, il Modello 730 o Unico degli ultimi due anni, la documentazione relativa all’immobile (preliminare di compravendita o rogito), la visura catastale e la planimetria dell’immobile.

Calcolo della Rata del Mutuo: Simulazione

La simulazione della rata del mutuo è uno strumento essenziale per valutare la sostenibilità del finanziamento prima di procedere con la richiesta.

Esempi pratici di rata

Ecco alcuni esempi indicativi con tassi puramente illustrativi (i tassi effettivi dipendono dal profilo del richiedente e dalle condizioni di mercato):

Valori puramente indicativi. La rata effettiva dipende dal tasso applicato dalla banca, dal profilo creditizio e dalle condizioni contrattuali. Per una simulazione reale e gratuita, contatta i nostri esperti.

Il rapporto rata/reddito

Le banche valutano attentamente il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito netto del richiedente: il limite generalmente accettato è del 30-35% del reddito netto mensile. In presenza di altri impegni finanziari (prestiti personali, leasing, cessione del quinto), il calcolo tiene conto del debito complessivo.

Il Mutuo Prima Casa per Giovani Under 36

Il mutuo prima casa per giovani rappresenta un’opportunità importante per chi ha meno di 36 anni e desidera acquistare la propria abitazione principale, anche senza un anticipo consistente.

Il Fondo Garanzia Consap

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia, offre una garanzia statale fino all’80% della quota capitale per mutui destinati all’acquisto della prima casa. I giovani under 36 con ISEE entro i limiti previsti hanno accesso prioritario al fondo, che consente di ottenere mutui fino al 100% del valore dell’immobile anche in assenza di un anticipo.

Agevolazioni fiscali per under 36

Oltre alla garanzia Consap, i giovani under 36 che acquistano la prima casa possono beneficiare di un’esenzione dall’imposta di registro, dall’imposta ipotecaria e dall’imposta catastale (o di un credito d’imposta equivalente se acquistano da costruttore soggetto a IVA), nonché dell’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo. Queste agevolazioni possono tradursi in un risparmio significativo sul costo complessivo dell’acquisto.

Surroga del Mutuo: Quando Conviene

La surroga (o portabilità) del mutuo consente di trasferire il proprio finanziamento ipotecario da una banca a un’altra per ottenere condizioni migliori. È un diritto del mutuatario sancito dalla Legge Bersani, completamente gratuito.

Quando ha senso la surroga

La surroga conviene quando i tassi di mercato sono scesi significativamente rispetto al momento della sottoscrizione del mutuo originario, quando la nuova banca offre uno spread più basso o condizioni generali più favorevoli, o quando si desidera modificare la tipologia di tasso (da variabile a fisso o viceversa).

Come funziona la procedura

La procedura è semplice: il mutuatario individua una banca disposta a subentrare nel finanziamento e presenta la richiesta con la documentazione necessaria. La nuova banca valuta il profilo creditizio e il valore dell’immobile (nuova perizia), poi provvede all’estinzione del mutuo precedente con una nuova iscrizione ipotecaria. La banca originaria non può opporsi alla surroga né addebitare penali. Il processo richiede generalmente dai 30 ai 90 giorni lavorativi.

Agevolazioni e Detrazioni Fiscali sul Mutuo

Il mutuo per l’acquisto della prima casa gode di importanti benefici fiscali che possono ridurre significativamente il costo complessivo dell’operazione.

Detrazione degli interessi passivi

Gli interessi passivi pagati sul mutuo prima casa sono detraibili dall’IRPEF nella misura del 19%, su un importo massimo di 4.000 € annui. La detrazione massima è quindi di 760 € all’anno, e spetta al proprietario dell’immobile che è anche intestatario del mutuo e che utilizza l’immobile come abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto.

Imposta sostitutiva agevolata

Per i mutui prima casa, l’imposta sostitutiva applicata è pari allo 0,25% dell’importo finanziato, anziché il 2% previsto per i mutui su immobili diversi dalla prima casa. Per un mutuo di 200.000 €, questo si traduce in un risparmio di 3.500 € al momento della stipula.

Domande Frequenti sul Mutuo